為了幫助考生系統(tǒng)的復習2012年物業(yè)管理師考試課程，全面的了解物業(yè)管理師考試教材《物業(yè)管理基本制度與政策》的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2012年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識點，希望對您參加本次考試有所幫助！

1、房地產(chǎn)發(fā)展商提供的管理基金

居住小區(qū)一般是由房地產(chǎn)開發(fā)公司按照“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一配套”的小區(qū)建設(shè)要求建成，交由物業(yè)管理公司管理，并留下一定數(shù)額的管理基金，用作物業(yè)管理的啟動資金。有一些地區(qū)，發(fā)展商從開發(fā)項目總投資中提取1%-2%作為物業(yè)管理公司的管理基金。例如深圳市蓮花二村，總投資為12億元，發(fā)展商從中提供120萬元給深圳市物業(yè)管理公司作為管理基金。也有些地區(qū)規(guī)定發(fā)展商以房價的7‰提供給管理公司作為管理基金。

物業(yè)管理公司從發(fā)展商那里得到的資金還有為期一年的房屋維修費。按國家規(guī)定，建筑施工單位免費維修一年，發(fā)展商扣留工程造價的5%作為工程維修保證金。在物業(yè)托管后，由物業(yè)管理公司對物業(yè)進行全面管理，因此發(fā)展商應(yīng)將截留的維修保證金移交給管理公司。

2、物業(yè)業(yè)主和租戶定期交納的物業(yè)管理費

業(yè)主在向發(fā)展商購買商品房后，接到入伙通知書，便到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)，并開始預(yù)繳管理費。收費標準是根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和各類不同物業(yè)的用途、檔次來制訂。下面分別列出廣州天河名雅苑“普通住宅綜合管理費”、“復式住宅綜合管理費”、“高層住宅綜合管理費”。

3、水電管理備用金和裝修管理費的收取

水電管理備用金主要是對配套設(shè)施如供水、供電、機電、電梯、消防等重要設(shè)備的更新和突發(fā)事故搶修而設(shè)立的。業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，還須繳納水電管理備用金，其收取辦法根據(jù)各地實際情況有所差異。有些地區(qū)，這種管理維修基金一般根據(jù)樓宇的綜合造價，高層樓宇發(fā)展商提供4%，業(yè)主繳付所購物業(yè)造價的2%;多層樓宇發(fā)展商提供2%，業(yè)主繳付1%.業(yè)主和租戶在搬進樓宇之前，一般都會對房屋進行裝修。在裝修過程中，違反住宅區(qū)管理規(guī)定，未經(jīng)批準擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、損壞公共設(shè)施、管道線路、毀壞綠化、亂丟垃圾等現(xiàn)象時有發(fā)生，因此收取一定的裝修管理費和裝修建筑垃圾清運費是必要的。通常的做法是：住戶在申請裝修時收取一定的裝修押金，裝修完畢后，如無違章裝修，除收取建筑垃圾清運費后，其余如數(shù)退還。

4、住宅區(qū)特種服務(wù)費收入

有些住宅區(qū)的居民生活水平較高，往往對小區(qū)的生活服務(wù)項目提出了更多、更高的要求，如家務(wù)服務(wù)、護理服務(wù)、幼兒教育服務(wù)及其特種服務(wù)。物業(yè)管理公司可視實際需要開設(shè)各類特種服務(wù)項目，既方便了居民，又為公司開創(chuàng)了新的收入來源。

特種服務(wù)費是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的，因各地情況不一，服務(wù)標準也不一樣，故難以有統(tǒng)一的收費標準。下面是廣州天河名雅苑住宅小區(qū)的“預(yù)約特殊服務(wù)價目表”。

5、物業(yè)管理公司的物業(yè)經(jīng)營收入和其他經(jīng)營收入

物業(yè)管理公司在接受發(fā)展商委托時，一般都會要求發(fā)展商轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn)給管理公司，如為小區(qū)配套建設(shè)的物業(yè)設(shè)施，物業(yè)管理公司可以據(jù)此搞一些租賃經(jīng)營，收取租賃費。物業(yè)管理公司也可利用管理物業(yè)的優(yōu)勢，依靠可靠的信息來源，開展房屋的代租代銷，代理辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等中介服務(wù)，收取中介費。物業(yè)管理公司還應(yīng)抓住機遇，圍繞服務(wù)于住宅區(qū)，積極開辦新企業(yè)，這樣既能為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又能廣開財路，增加企業(yè)收入。例如深圳市物業(yè)管理公司下屬就有九個子企業(yè)：深圳香港物業(yè)清潔管理公司，深圳物業(yè)電腦電器服務(wù)公司，物業(yè)裝飾工程部，物業(yè)機電維修部，物業(yè)車輛維修部，物業(yè)花木服務(wù)部等。此外，物業(yè)管理公司還可以廣開門路，創(chuàng)造盡可能多的利潤。例如有的物業(yè)管理公司與有關(guān)部門合作，開辦城市信用社、儲蓄所，既能為居民提供配套服務(wù)，又能開辟新的收入來源;有的物業(yè)管理公司開辦建材購銷、商業(yè)貿(mào)易之類的經(jīng)營實體創(chuàng)造效益。

6、國家或地方城市維護費的少量補貼

住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施是城市公用設(shè)施的有機組成部分，如煤氣和自來水等設(shè)施，其正常運行和維護管理的經(jīng)費應(yīng)由國家相應(yīng)的專業(yè)部門承擔。不能因為住宅區(qū)實行統(tǒng)一管理而削減甚至取消城市建設(shè)維護費在住宅區(qū)管理上的投入。為了管理上的方便，由各住宅區(qū)的管理公司本著為國家分憂、對居民負責的精神，承擔起管理職責。但不能否定，國家財政本應(yīng)承擔的部分仍應(yīng)盡責提供。

7、可嘗試與保險公司開展物業(yè)保險業(yè)務(wù)

與保險公司開展物業(yè)保險，可解決突發(fā)事故時物業(yè)修繕中經(jīng)費不足問題。例如消防保險、財產(chǎn)保險、房屋保險等。

8、融資與抵押貸款

在我國城市居民收入不高的現(xiàn)實條件下，住宅區(qū)管理與服務(wù)收費不可能過高，因而多數(shù)物業(yè)管理公司都在廣開門路多種經(jīng)營，以增加收入。對于那些大型物業(yè)管理公司，其經(jīng)濟實力達到一定程度后，便可直接投資于物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營，這就需要進行資金融通，亦即融資。廣泛地尋找資金來源，大量獲取借貸資金，幾乎成了物業(yè)投資資金籌措的主導思想。

對于物業(yè)投資而言，抵押貸款是資金來源的重要渠道。抵押貸款就是以自己所擁有的物業(yè)作抵押，向銀行或其他金融機構(gòu)申請長期貸款的籌資方式。物業(yè)管理公司在利用抵押貸款而籌集投資資金時，應(yīng)遵循如下原則。

(1)公司的債務(wù)與其自有資本必須保持適當平衡關(guān)系的原則。盡管“負債經(jīng)營”已成為當代企業(yè)經(jīng)營的生財之道，然而恰當?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)要堅持的一個原則，不考慮自身的經(jīng)濟實力與承受能力，一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動，就會帶來損失，甚至面臨破產(chǎn)的危險。因而“量力而行”，保持公司的負債額與自有資本恰當?shù)谋壤?，是制訂籌資方案，進行融資決策的一項基本原則。

(2)盡可能均勻安排債務(wù)償還期的原則。集中于一個時期償還債務(wù)，往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給，最好同時安排有較長期限的貸款，應(yīng)力爭借貸有一定的償還寬限期。

(3)妥善安排、有效利用的原則。應(yīng)盡量安排長期貸款用于項目的開發(fā)建設(shè)、短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經(jīng)營，充分利用好每一筆貸款。

(4)統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則。抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息，還應(yīng)研究賦稅條件、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而將承受的懲罰性支出等問題。

(5)妥善制訂還貸計劃的原則。所有的抵押貸款均要按時還本付息。因而，幾乎每一筆貸款都應(yīng)在借貸時就制訂好切實可行的還貸計劃。應(yīng)盡可能均勻安排每年應(yīng)支付的貸款本息，作出妥善的財務(wù)安排。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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